银行从严去杠杆 房企再融资谋划新出路

  来源:上虞房产发布日期::2018-03-28浏览次数:94

摘要:2018年融资难、借贷成本下降难,已成为房企们的共识。在近期多家上市房企业绩会上,也常常可以听到企业对融资市场“抱怨”。自20

     2018年融资难、借贷成本下降难,已成为房企们的共识。

    在近期多家上市房企业绩会上,也常常可以听到企业对融资市场“抱怨”。

    自2017年本轮房地产调控以来,房企融资全面收紧。截至目前,房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道的融资方式,都将受到重点监管。

    在银行去杠杆之下,中信证券研究报告指出,银行理财总计4638.06亿元投向房地产的非标资金,均可能受到挤压。某房企CFO判断,银行体系受限的资金在过去的房企融资中所占比例在20%-30%左右。

    财通证券研究报告表明,1-2月表外融资和表内贷款规模占比分别较去年底下降18.3和提高16.7个百分点,其中,作为房地产市场重要融资渠道的委托贷款和信托贷款规模的下降,是表外贷款比重降低的直接原因。

    个人按揭贷款作为房企资源来源的重要渠道,也受到抑制。广东建行有关人士表示,去年下半年以来该分行个贷额度便严重短缺,今年预计还是如此。

    拿钱比拿地更重要

    “拿钱比拿地更重要,回款比销售更重要。”易居企业(中国)集团有限公司CEO丁祖昱一语道破了房企正面临资金难题。银行收紧房企融资额度,多项新规围困,加上发债遇冷,房企想要“拿钱”势必需要找出新的路子。

    对于房企来说,最传统的融资方式还是银行贷款。但银行开发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%,房企取得开发贷前必须获得四证,且开发贷不得用于购置土地,因此房企在开发最初期需要通过其他渠道筹集资金。

    此外,房企的融资成本也在不断增加。丁祖昱坦言,房企直接从银行贷款融资也越来越难了,间接融资和信托难度也在不断加大,现在房企能承受的短期融资成本已经达到10%,甚至是15%以上。中原地产研究中心统计数据显示,2017年来房企发行的债券利率均在5%~6%以上,同年6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。整体看,所有房企的融资成本相比2016年平均4%均有非常明显的上行。

    随着境内融资收紧,境外融资成为2017年房企融资的关键词,海外融资的步伐在继续加快。中原地产研究中心统计数据显示,2017年全年,房企境外融资合计388.6亿美元,同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。

    丁祖昱表示,2018年房企对现金流管理和融资管理非常关键,这也是为什么越来越多的房企通过股权融资,特别是境外的股权融资和境外发债来补充现金流。

    资产证券化的想象空间

    在楼市调控的大趋势下,房企越来越关心资金链安全,但房企的融资渠道并未完全被堵住,不少融资品种仍然受监管层鼓励和支持。

    然而在业内人士看来,房企融资“关上了一扇门,又打开了一扇窗”。从目前的趋势来看,这扇窗就是房地产资产证券化,这将成为房企资金的重要来源。

    上述业内人士指出,目前房地产从国家和银行层面去杠杆,表外和非标融资受限,而资产证券化则是引入大量的民间资金,可以补上甚至超过被限制的资金。

    去年以来,房地产资产证券化的大门已经打开,多个住房租赁资产、商业资产等通过CMBS、ABN、类REITs等形式,相继实现了资产证券化,规模已近千亿;在近期的业绩会上,碧桂园、万科、中国奥园、越秀地产等房企,均表达了希望发行类似产品的意愿。

    申万宏源研究报告指出,降低开发商杠杆是长期趋势,未来预售制与开发贷门槛将有所提高,利用资产证券化融资能力的差异,将重塑房企的竞争格局。

    在前述CFO看来,去杠杆导致的房企融资受限,只是银行体系的表外资金受限,传统的开发贷存量还在。而受限的资金会被证券化取代,大量的社会资金将会涌入。

    “未来任何资产都可以证券化,商业、物流、购房尾款、保理等等;ABS、ABN、CMBS等等都可以做,资产方、负债方、权益方都可以切分去融资,形式很多。”上述人士强调,证券化吸引社会资金,未来也将受到规范的监督监管。原来可能没有很多标准,现在要制定标准,保证投资人的利益。

    申万宏源研究报告显示,去年我国企业ABS发行总量为8098亿元,其中房地产资产相关717亿元,占比8.9%;ABN发行总量为585亿元,其中房地产资产相关158亿,占比27%。其中,房地产租赁成为证券化的主力。2017年是我国发展长租公寓的元年,各大房企及银行进行了不同的租赁资产证券化创新尝试。多项首次以长租公寓为标的的资产证券化产品纷纷出现,包括租金收益权ABS、类REITs、CMBS、ABN、房地产基金、按居贷以及信用贷。

    截至今年2月,长租公寓市场已有8单资产证券化产品获批,总融资规模451亿元。其中不需要原始权益人出让物业所有权的CMBS对于融资人而言,是一个非常好的降低融资成本、拉长融资期限的途径。

    除CMBS外,REITs作为政策最先鼓励的方向发展也极其迅速。国泰君安报告认为,REITs最先有望从租赁运营端取得突破。

    去年10月以来,新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs、旭辉领寓类REITs等相继获批。2月13日,越秀地产租赁住房类REITs也获深圳证券交易所审议通过。

    2018年2月9日,深圳证券交易所发布《深圳证券交易所发展战略规划纲要(2018~2020年)》,明确指出要大力发展公募REITs,国内REITs格局或将迎来重大突破,资产证券化格局也将进一步发展。

    同策研究院总监张宏伟预测,房地产市场调控持续的基本面并未发生改变,2018年房企资金压力会进一步增大。而实现房地产资产证券化,扩大股权融资规模,降低杠杆比例将为市场注入新活力,满足部分融资需求。

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